Avant tout investissement, il est toujours prudent d’analyser le marché secondaire afin de permettre de programmer la revente dans les meilleures conditions. C’est le cas pour les EHPAD, établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes qui sont de plus en plus prisés par les investisseurs. Il existe un marché secondaire destiné à ces immobiliers seniors : voici ce qu’il faut prendre en compte en ce qui concerne ce marché de l’EHPAD de seconde main.
Identifier les meilleurs gestionnaires sur le marché de seconde main
Ce sont la plupart du temps les gestionnaires eux-mêmes qui rachètent l’EHPAD faisant l’objet de la cession. Il vaut mieux donc identifier à l’avance les meilleurs gestionnaires : ce sont ceux qui sont les plus performants et les plus reconnus sur le marché secondaire à partir de certains critères, énumérés plus bas. Le but est de profiter de la meilleure liquidité, un des critères pris en considération avant tout projet d’achat.
Les indices permettant de mesurer les qualités et les performances de l’exploitant sont entre autres les suivants :
- le sérieux et le renom
- le nombre de résidences sous gestion
- les chiffres d’affaires
- le nombre d’années d’expérience
- l’existence de la signature d’un accord tripartite (les détails ci-dessous)
S’assurer que l’EHPAD continue de détenir les certifications requises
Il s’agit entre autres de la convention tripartite. C’est un gage de qualité : l’EHPAD doit respecter la transparence des coûts ainsi que l’application des tarifs en vigueur. Vigilance quant aux vieux EHPAD ou mal gérés qui peuvent ne plus répondre à ces critères. Attention donc à investir dans ces établissements qui ont cessé de répondre à certaines normes puisqu’ils risquent de disparaître du marché à tout moment.
Vérifier que le bail de 9 ans est bien arrivé à terme pour certains programmes
Les précautions sont également à prendre quant à la qualité du bail commercial, en particulier pour des EHPAD achetés ou revendus sous certains programmes de défiscalisation telle loi Censi-Bouvard. Il faut que la période de 9 ans soit échue avant toute revente. Si cette période n’est pas respectée, le nouvel acheteur est pénalisé car ne profitera pas du rendement issu de la défiscalisation. De plus, le loueur sortant se doit de rembourser la réduction d’impôt versée par l’administration fiscale, soit 11% du prix d’achat de l’EHPAD pendant la durée mentionnée.
Sonder la qualité des différents revendeurs d’EHPAD
Nous avons parlé plus haut des gestionnaires qui rachètent eux-mêmes leurs EHPAD. Cependant, certains investisseurs sortants se tournent aussi vers d’autres réseaux de revente, tels les professionnels immobiliers classiques, entre autres les agences immobilières. Il convient de faire une comparaison sur plusieurs critères :
- l’expérience en matière de revente sur une période qui devra être la moins pénalisante pour le vendeur
- la qualité des conseils
- la capacité à réaliser une estimation détaillée sur le prix de la revente en tenant compte de plusieurs éléments (les atouts et les faiblesses de l’EHPAD)
- les frais d’agence appliqués qui peuvent être négociés – des frais élevés sont susceptibles d’impacter la qualité de la plus-value éventuellement réalisée
Notez que ce ne sont pas forcément les agences à grandes enseignes qui offrent les meilleurs services. Contacter des professionnels locaux peut aussi se révéler plus intéressant en ce qui concerne la qualité de la prise en charge aussi bien pour le revendeur que pour l’acheteur.
Outre les professionnels de l’immobilier, des particuliers sont présents sur le marché secondaire de l’EHPAD. Ce sont ceux qui ont décidé de réaliser une revente de gré à gré, et par conséquent sans passer par les intermédiaires. Cette option est tout aussi intéressante, notamment en raison de l’inexistence de commissions d’agences à payer.
Vous pouvez examiner de près le marché secondaire des EHPAD avec les spécialistes sur euodia.fr.
