Valeur refuge, actif patrimonial de choix, générateur de rendements et de revenus passifs : autant d’atouts que propose l’investissement immobilier. Cependant, celui-ci se révèle complexe et exigeant. Pour ceux qui souhaitent accéder à ce marché sans les contraintes traditionnelles, l’assurance-vie apparaît comme une alternative séduisante. En effet, certains contrats permettent d’investir dans des fonds dédiés à l’immobilier à travers la pierre-papier, ce que nous allons découvrir dans cet article. Toujours est-il que cette stratégie comporte à la fois des avantages et des risques à scruter attentivement.
Les avantages : accessibilité, diversification, fiscalité allégée et gestion par les experts
Les principaux points forts de la souscription à la pierre via l’assurance-vie demeurent avant tout l’accessibilité et la liquidité. Comme énoncé plus haut, il est question de réinvestir son épargne à travers la pierre-papier, c’est-à-dire dans des actions générant des dividendes. Ainsi, cette option permet l’accès à la “pierre” avec des montants plus faibles. De plus, la liquidité est améliorée par rapport à la détention physique, étant donné que ces actions sont avant tout la propriété de l’assureur et que c’est ce dernier qui les rachète suivant une certaine valeur de rachat en cas de sortie d’investissement.
La diversification du portefeuille fait aussi partie des atouts de ce montage : à travers sa poche en unités de comptes (UC), l’assurance-vie propose un large accès à des fonds immobiliers diversifiés. Les épargnants ont alors la possibilité de répartir les risques en intégrant des actifs immobiliers adossés à de multiples secteurs d’activité dans un portefeuille plus étendu. En parallèle à la diversification, le rendement est amélioré.
Soulignons aussi que la fiscalité de ce montage est particulièrement avantageuse : les plus-values réalisées sur les fonds immobiliers investis sont exonérées d’impôt en cas de retrait. Ce, après 8 ans de détention. C’est en effet la fiscalité de l’assurance-vie qui est retenue, et non celle liée aux revenus fonciers.
Par ailleurs, vous tirez profit d’une gestion professionnelle, ces fonds étant gérés par des spécialistes en gestion de portefeuille d’actifs - les asset managers – qui les conçoivent à la source. Cela permet aux épargnants de tirer parti de leur expertise et d’accéder à des opportunités immobilières généralement peu accessibles aux particuliers.
Les risques cachés
Avant d'évoquer les risques, il est essentiel de comprendre comment fonctionne l'investissement immobilier au sein d'un contrat d'assurance-vie. L’assureur achète des parts d’actifs pierre-papier auprès des assets managers comme mentionné plus haut. Il peut s’agir de SCPI, d’OPCI, de SIIC ainsi que de FPI et de SCI. Il les injecte ensuite dans les supports en unité de compte de ses produits. Si les SCPI reposent intégralement sur le marché immobilier, les OPCI et les SIIC intègrent des actifs cotés, issus du public equity (les valeurs mobilières pour les OPCI et les foncières cotées pour les SIIC). Quant aux SCI, elles combinent à la fois immobilier coté et non coté, tandis que les risques sont fonction de la composition de leur portefeuille.
De manière générale, la pierre-papier peut être exposée à des risques locatifs (non paiement des loyers), de management (une mauvaise gestion par le gestionnaire de portefeuille, générant une perte de performance). Bien que rare, le risque de défaillance de la société de gestion n’est pas à exclure.
Comment bien choisir ses supports immobiliers pour son assurance-vie ?
Sachez que votre assureur aura préalablement sélectionné les meilleurs fonds immobiliers pour constituer sa poche en UC. Cela marque déjà un point positif en ce sens que la qualité est au rendez-vous en ce qu’il s’agit de la composition du portefeuille en assurance-vie. Cependant, veillez toujours à bien analyser les différents indicateurs de performances, car ceux-ci sont susceptibles d’évoluer avec le temps.
